В продолжение разговора о существенных условиях договора участия в долевом жилищном строительстве рассмотрим вопросы, связанные с установлением в договоре цены (денежного выражения стоимости), которая должна быть уплачена участником строительства за соответствующее жилое помещение. В соответствии со ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств, включающая:
- средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи со строительством объекта долевого жилищного строительства (например, многоквартирного дома);
- средства, предназначенные для возмещения затрат застройщика в связи с оказанием (предоставлением) последним услуг участнику долевого жилищного строительства.
Рассматриваемый Закон допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом жилищном строительстве цены как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Такое изменение может иметь место, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены, например, в связи с изменением расценок на строительные материалы и работы. Изменения к договору участия в долевом жилищном строительстве принимаются и вступают в силу по соглашению сторон. Как правило, такие изменения фиксируются в соответствующем письменном соглашении, которое после подписания его сторонами рассматривается в качестве неотъемлемой части договора.
В договоре должны быть предельно четко определены порядок и сроки внесения платежей. В зависимости от обстоятельств платежи могут вноситься единовременно (не позднее установленной договором даты) либо частями (в течение установленного договором периода -ежемесячно, ежеквартально и т.п.).
В договоре должны быть определены конкретные санкции за несоблюдение порядка внесения платежей. Отметим, что Закон об участии в долевом строительстве допускает расторжение договора в судебном порядке (с предварительным направлением участнику долевого жилищного строительства соответствующего требования) в следующих случаях:
- если имеет место просрочка предусмотренного договором срока внесения единовременного платежа более чем на три месяца;
- имеет место систематическое нарушение сроков внесения частичных платежей в предусмотренный договором период (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев).
Кроме того, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого жилищного строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Определение в договоре участия в долевом жилищном строительстве срока передачи объекта долевого строительства от застройщика к его участнику вытекает из требований ст. 6 рассматриваемого Закона. Обычно этот срок устанавливается исходя из предполагаемого срока приемки объекта долевого строительства в эксплуатацию.
По Закону застройщик обязан передать участнику долевого жилищного строительства соответствующий объект (например, квартиру) не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи объектов должен быть единым для всех участников долевого жилищного строительства, за исключением случаев, предполагающих изменение сроков передачи в порядке, предусмотренном законодательством. За нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого жилищного строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае если после вступления договора в силу выявятся обстоятельства, не позволяющие завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого жилищного строительства:
- соответствующую информацию (в форме письменного уведомления);
- предложение об изменении условия договора, определяющего срок передачи объекта.
Изменение предусмотренного договором срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 450 - 452 ГК РФ. В отсутствие согласия сторон об изменении срока передачи объекта решение об изменении соответствующего условия может вынести суд. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено одной из сторон договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.
В договоре должно содержаться и условие о гарантийном сроке на объект долевого жилищного строительства. В соответствии со ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта не может составлять менее 5 лет. Указанный в договоре гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта участнику долевого жилищного строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого жилищного строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Закон вменяет в обязанность застройщика передачу объекта надлежащего качества, т.е. качества, которое соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) требованиям нормативно-технической документации (технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов), а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Объект, построенный с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дает участнику долевого жи