Вопросы организации ипотечного жилищного кредитования изложены в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28. Концепция определяет ипотечный жилищный кредит как целевой кредит, предоставленный гражданину на срок 3 года и более банком (иной кредитной организацией) под залог кредитуемого жилого помещения (в качестве обеспечения обязательства заемщика по погашению кредита).
Согласно Концепции долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается заемщику на условиях платности, срочности и возвратности. За целевым использованием предоставленных кредитных средств и выполнением обязательств по погашению кредита банком (иной кредитной организацией) должен быть организован строгий контроль.
В большинстве случаев ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 до 10 -15 лет. Благодаря более длительному сроку погашения кредита уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика, однако при этом несколько возрастает (с учетом процентов за пользование кредитом) их общий размер. Обычно сумма кредита составляет не более 60 - 70% рыночной стоимости покупаемого жилого помещения. Следовательно, заемщик за счет собственных средств должен внести первоначальный взнос по оплате части жилья, как правило, в сумме 30 - 40% его стоимости.
Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов.
Этап 1. Предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика
Заемщик, обратившись в банк (иную кредитную организацию) за ипотечным кредитом, должен получить всю необходимую информацию о потенциальном кредиторе и условиях предоставления кредита, а также о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможности потенциального заемщика по возвращению ипотечного кредита, для этого он получает непосредственно от заемщика или другими законными способами (например, обратившись в кредитное бюро) соответствующую информацию и изучает ее.
Этап 2. Андеррайтинг заемщика
Андеррайтинг - процедура оценки банком платежеспособности или (и) кредитоспособности заемщика.
На этапе андеррайтинга кредитор принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) ипотечного кредита. Одновременно им определяются рамочные условия кредитного договора - в частности, максимальный размер кредита, срок, на который кредит может быть предоставлен, значение процентной ставки и др.
Решение принимается на основе углубленного анализа документированной информации о потенциальном заемщике. Примерный состав документов, используемых банками (кредитными организациями) при проведении процедуры андеррайтинга, включает:
1) копию паспорта (все страницы, в т.ч. пустые);
2) копию трудовой книжки (все страницы), заверенную работодателем, либо копии трудовых договоров (договоров-подрядов);
3) справку о доходах по форме 2-НДФЛ МНС России, заверенную в установленном порядке, либо справку о доходах по форме Сбербанка России или справку по форме предприятия за последние 6 - 12 месяцев;
4) копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика
(ИНН));
5) копию свидетельства о государственном пенсионном страховании;
6) документы, подтверждающие сведения о состоянии здоровья, - справки из
психоневрологического и наркологического диспансера по месту постоянного жительства;
7) документы, характеризующие недвижимое и дорогостоящее имущество, находящееся в
распоряжении потенциального заемщика;
документы, характеризующие находящиеся в распоряжении заемщика иные
(дополнительные) источники доходов;
9) документы, характеризующие участие заемщика в юридическом лице, либо документы,
характеризующие заемщика - предпринимателя без образования юридического лица;
10) документы, подтверждающие исполнение заемщиком обязательств по ранее взятым
кредитам;
11) документы, подтверждающие расходы заемщика;
12) в необходимых случаях - разрешительные документы на совершение сделки
(заключение договора) (например, согласие супруга (супруги) заемщика).
Пример согласия супруга (супруги) заемщика
СОГЛАСИЕ
(Наименование населенного пункта, дата совершения согласия)
Я, … (фамилия, имя, отчество, паспортные и адресные данные супруга (супруги) заемщика), в связи с намерением моего (моей) супруга (супруги) получить у … (наименование кредитора) ипотечный жилищный кредит на приобретение квартиры (дома) по адресу … (указать адрес):
1. Даю свое согласие на получение моим (моей) супругом (супруги) у … (наименование
кредитора) ипотечного жилищного кредита на условиях и в порядке, которые предусмотрены
соответствующим кредитным договором.
С содержанием кредитного договора ознакомлен(а), положение указанного договора об обременении кредитуемого жилья и о последствиях его неисполнения (ненадлежащего исполнения) моим супругом (моей супругой) мне разъяснено. Копия кредитного договора передана мне для сведения.
2. В случае обращения … (наименование кредитора) взыскания на указанное жилье, кроме
того, согласен (согласна):
2.1. С получением соответствующего уведомления - в течение 30 (тридцати) дней, исчисляемых с даты получения уведомления, сняться с регистрационного учета по адресу … (указать адрес кредитуемого жилья) (в отсутствие регистрации по указанному адресу - фактически освободить указанное жилье для передачи новому пользователю).
2.2. Не совершать каких-либо действий, препятствующих исполнению сторонами по кредитному договору своих обязательств и реализации своих прав, в том числе в связи с переходом права собственности на кредитуемое жилье от моей супруги (моего супруга) к новому владельцу по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством и указанным кредитным договором для случаев неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по нему.
Дата Подпись И.О. Фамилия
(отметка о нотариальном удостоверении документа)
Наибольшее значение для принятия положительного решения о предоставлении ипотечного кредита обычно играют следующие обстоятельства:
- законность, достаточност