1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, - доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные
начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях
социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или
руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Порядок удостоверения доверенностей конкретизирован разделом III Инструкции о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утв. Минюстом России 19.03.1996. В частности, в соответствии с п. 31 указанной Инструкции по требованию юридического лица “доверенность от его имени может быть нотариально удостоверена. В этом случае должны быть проверены полномочия должностного лица, подписавшего доверенность”.
В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, в обязательном порядке указываются:
- полное наименование юридического лица;
- место нахождения руководящего органа;
- должность лица, подписавшего доверенность.
В тексте доверенности на имя адвоката, помимо перечисленных сведений, а также сведений о месте и дате ее составления (подписания), фамилии, имени, отчества и места жительства лица, выдавшего доверенность, и лица, на имя которого она выдана, указывается также место работы доверенного лица - адвокатская контора, юридическая консультация и т.д.
Особый порядок установлен указанной Инструкцией в отношении удостоверения доверенностей от имени нескольких лиц. Так, должностные лица вправе удостоверять доверенности от имени одного или нескольких лиц на имя одного или нескольких лиц строго в пределах своих полномочий. Кроме того, подобная доверенность может быть удостоверена только в том случае, если действия, предусмотренные доверенностью, касаются однородных интересов всех лиц, выдающих доверенность, например, если речь идет о доверенности на ведение общего судебного дела и т.п.
Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же срок действия в доверенности не был указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.
В отдельных случаях на осуществление действий по доверенности и на оформление самих доверенностей налагается ряд ограничений. Например, доверенное лицо не может совершать действия по доверенности ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Доверенности от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также от имени граждан, признанных в судебном порядке недееспособными, могут совершать их родители, усыновители или опекуны. Доверенности от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет могут быть удостоверены с письменного согласия их законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей.
Особенности имеет и доверенность, выдаваемая в порядке передоверия. Она в соответствии со ст. 187 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому обстоятельствами неодолимой силы для охраны интересов выдавшего доверенность лица.
При этом доверенность в порядке передоверия не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности, а срок ее действия - превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. Кроме того, в доверенности, удостоверяемой в порядке передоверия, должны быть указаны время и место удостоверения доверенности, на основании которой она выдана.
Лицо, передавшее свои полномочия другому лицу, должно известить об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшего полномочия ответственность за действия лица, которому он передал полномочия, как за свои собственные.
]]>Другой особенностью является то, что при возникновении права собственности на объект долевого строительства у заявителя как у участника долевой собственности одновременно возникает доля и в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Соответственно, государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства (в общем случае - квартиру) одновременно является и государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права заявителя в общей долевой собственности на общее имущество (в многоквартирном доме).
Отметим также, что Закон об участии в долевом строительстве внес изменения в ст. 251 ГК РФ, касающиеся состава документов, представляемых в связи с государственной регистрацией договоров участия в долевом жилищном строительстве.
]]>К заявлению залогодателя (залогодержателя), помимо иных необходимых документов, прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. При регистрации ипотеки жилого помещения в ЕГРП и свидетельстве указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
В остальном при осуществлении государственной регистрации ипотеки жилого помещения следует руководствоваться соответствующими положениями главы IV Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, а также Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной совместным Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235 и ФКЦБ N 290 от 16.10.2000. Отметим в заключение, что погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
]]>Суть договора заключается в проведении оценщиком за плату, уплачиваемую заказчиком (гражданином, предполагающим приобрести право собственности на данное жилое помещение), оценки соответствующего жилого помещения с сообщением результатов оценки заказчику.
Договор оценки жилого помещения заключается в письменной форме, но при этом не требует нотариального удостоверения. В договоре указываются:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки (в данном случае - жилое помещение);
- вид определяемой стоимости объекта оценки, например рыночная стоимость;
- денежное вознаграждение за проведение оценки, его размер и порядок уплаты;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Подчеркнем, что договор оценки должен содержать точное описание объекта оценки в целях его идентификации (для жилого помещения - адрес). Кроме того, в договор включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
В договор оценки могут включаться и иные сведения. Результаты оценки отражаются оценщиком в соответствующем отчете.
Кроме того, к заявлению могут прилагаться и документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В отсутствие документов, подтверждающих отказ, государственная регистрация права собственности откладывается до истечения (с даты извещения остальных участников долевой собственности) срока в один месяц.
В остальном при осуществлении государственной регистрации общей собственности на жилое помещение следует руководствоваться Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утв. Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70.
Сказанное в полной мере относится и к жилым помещениям. В этой связи позволим себе коротко прокомментировать вступающие в силу 1 января 2006 г. изменения.
Во-первых, Федеральный закон от 01.07.2005 N 78-ФЗ отменяет действие некоторых законодательных и иных нормативных правовых актов по налогообложению наследуемого или “отдариваемого” имущества, перечень которых приведен в ст. 1 рассматриваемого Закона. Во-вторых, данный Закон вносит изменения в п. 18 ст. 217 НК РФ (в части исключения из текста упоминания о дарении).
В-третьих, Закон определяет категории граждан, которые освобождаются от налогообложения в связи с получением доходов (как в денежной, так и в неденежной формах) в порядке дарения недвижимого имущества.
В-четвертых, рассматриваемый Закон выделяет недвижимое имущество (вместе с некоторыми другими видами имущества) из состава имущества, при дарении которого должен уплачиваться соответствующий налог. Ранее от уплаты налога на жилые помещения, приобретенные в порядке наследования, освобождались только наследники - супруги, унаследовавшие жилое помещение от умершего супруга, наследники из числа граждан, проживавших совместно с наследодателем на момент открытия наследства, а также наследники жилых помещений, унаследовавших их от граждан, погибших при защите Отечества или исполнении гражданского долга, а от уплаты налога на “отдаренные” жилые помещения - супруги, дарившие указанные помещения друг другу, и граждане, проживавшие совместно с дарителем (на момент заключения договора дарения) в жилом помещении, являвшемся частью ЖСК.
]]>Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ “право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней”. В контексте данного пособия необходимо подчеркнуть обязательность регистрации, наряду с правом собственности, права наследуемого пожизненного владения, а также ипотеки. Обязательность государственной регистрации права собственности на жилые помещения закреплена и в ряде других положений ГК РФ.
Государственная регистрация права собственности на жилые помещения производится уполномоченными органами по ходатайству правообладателя. В настоящее время соответствующие полномочия возложены на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), структурные подразделения которой функционируют во всех субъектах Федерации.
Регистрация может производиться несколькими способами, в т.ч. путем:
- выдачи документа о зарегистрированном праве;
- выдачи документа о сделке;
- совершения надписи на документе, представленном для регистрации.
Помимо регистрации прав собственности, на Росрегистрацию также возложены полномочия по созданию и ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также организация бессрочного хранения указанного Реестра.
По обращению одного из заявителей обычный срок государственной регистрации (один месяц) может быть сокращен. Соответствующая просьба должна содержаться в представленном заявлении. Наконец, еще одной особенностью является возможность одновременной государственной регистрации договора продажи и перехода права собственности на продаваемое жилое помещение от продавца к покупателю.
]]>1) месторасположение квартиры (соответствующего жилого дома) в пределах населенного пункта;
2) капитальность строения;
3) общая площадь;
4) жилая площадь;
5) площадь кухни;
6) этажное расположение квартиры;
7) количество проходных комнат;
высота помещений (этажа);
9) количество балконов, лоджий;
10) наличие телефона.
Также на оценку жилого помещения влияют потребительские свойства района расположения жилого помещения (например, развитость инфраструктуры, удаленность от центра, транспортная доступность, экологическое состояние, уровень благоустройства двора), характеристики многоквартирного дома, в котором находится данное помещение (материал стен, наличие лифта, мусоропровода), а также специфические потребительские свойства квартиры (наличие в квартире вспомогательных помещений, их площадь).
На окончательное определение оценочной стоимости жилого помещения могут в той или иной степени повлиять и другие обстоятельства, в т.ч.:
- сложившийся уровень цен на равноценные жилые помещения, расположенные в данном населенном пункте;
- развитость инфраструктуры района;
- спрос на жилые помещения данного типа (данной ценовой категории);
- перспективы развития рынка недвижимости в данном населенном пункте (прилегающем регионе).
Отчет об оценке должен носить объективный, всесторонне обоснованный характер. Согласно ст. 11 Закона отчет об оценке должен содержать следующие сведения:
1) дату составления и порядковый номер отчета;
2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3) место нахождения (юридический или (и) фактический адрес) оценщика;
4) сведения о лицензии, выданной оценщику на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
5) точное описание объекта оценки;
6) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
7) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дату определения стоимости объекта оценки;
9) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
10) иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты
отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном с соблюдением установленных требований, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, стороны вправе обратиться в суд.